もし007のようなスパイ映画がお好きな方には朗報かもしれない？！

近々タリンの旧市街地にある元KGBの本局がマンションに建て替えられ、地下に過去の色々な活動を展示したミュージアムを設けるという。

Lai 44、Pagari 1、Pikk 59といった住所にある同建物は1912年に建設され、1924年から2010年までの間、国防省の施設として使われてきた。

これが近い将来42戸のマンションに建て替えられるという。計画では1戸あたりの広さは80平米から140平米の広さになり、1階に商業スペース、そして地下に博物館が併設される予定。

価格などの情報はまだ明らかにされてはいないが、スパイものがお好きな方なら1戸購入してみても面白いかもしれない？！

不動産売買件数がかなり回復してきている。ラトビアの不動産売買件数は2009年と比べ、2010年は14．5％の増加となり、市場が回復基調に入ったと期待されている。

不動産売買の詳細を見ると、マンションの売買件数は7.4％増加し、戸建では2.6％の増加に留まっている。

首都リガにおけるマンション売買は1.4％増に留まった一方でJurmalaでは6.3％の増加を記録している。

ただし、戸建となるとリガで0.5％の増加とばった一方でJurmalaでは−18％と売買は冷え込んだままであった。

スパイ容疑で服役中のHermann Simmが所有する不動産が競売にかかるという。

同氏はエストニアでは国防相を務め、NATOやエストニアの国防情報を長年ロシアに漏らしていたとしてスパイ容疑がかけられ、逮捕され、服役（12年の刑期）している。

同氏が所有するHarjuとViljandiにある物件２つを滞納が続く各種支払に宛がうことを理由に来月競売にかけられる。

Harjuにある物件は、タリン郊外にあり、10月22日に1.75エーカーの土地が先ず1万9170ユーロで売りに出される。もう一つの物件はエストニア南部のViljandiの250エーカーの土地で、売り出し価格は3万1950ユーロである。

同氏は国防省から130万ユーロの賠償を求められており、83万ユーロ分は既に強制的に差し押さえられた資産で支払われ済みだが、残りを払えずこの4月23日に自己破産している。

先月、ラトビアでは今では使われていない軍の基地を入札にかけており、その落札価格はたったの１７万ラッツ(約２６８６万円)であった。

競売にかけられたのはラトビア西部にあるSkrunda郊外のSkrunda-1のレーダー基地があったガリソン町。

そう実は町まるまるが売りに出されていたのだ。

同基地を落札したのはラトビア企業であるIniciative Europaという会社で、前記したように落札額は１７万ラッツとかなりの格安物件であった。

競売に参加したのは、同社の他にも２者あったとされる。

Skrunda-1は現在はゴーストタウンとなっているが、４５ヘクタールの土地に１０棟のマンション、２件のナイトクラブ、シッピングセンター、幼稚園、サウナ複合施設などがある。

ソ連時代を通してもSkrunda-1は極めて閉じられた地域とされ、基地内には科学施設か軍事施設しかなく、軍人かその家族しか住むことが許されてこなかった。実際、ソ連の時代には地図にも載っていない町とされてきた。

この基地は、１９７０年代にソ連により弾道弾迎撃ミサイルのレーダー基地としてつくられた。真の目的はアメリカからの核ミサイルをモニターするための巨大なレーダーだったという。

その後冷戦も終わり、ソ連は崩壊し、ラトビアはロシア政府との間で国内にある２つのレーダー基地を閉鎖することに合意し、一つは１９９５年に撤去され、もう一つ（Skrunda-1）は１９９８年に閉鎖されている。

因みにこの基地、一旦この２月にもAlekseevskoe-Serviというロシア人経営の会社に売却されている。これも競売で落札（落札価格：155万1966ラッツ）されたんだが、支払いがなく、落札は無効となった曰く物件でもあった。本来ならこの落札が無効になり、２番目に高額入札を入れたアゼルバイジャン籍のMagomed Gurbanov氏が落札（落札価格：154万8966ラッツ）したことになるんだが、それも上手くいかず、今回の競売、そして落札となっている。

当初１５５万ラッツ(約２億４４９０万円)もした物件がたったの１７万ラッツでの売却となり、ラトビア政府としても収入増を期待したが、流石にそう簡単にはいかなかったようだ。

タリンの郵便局の本局も漸く売却先が決まったらしい。なかなかどこに売却するか決まらない案件でもあったんだが、とうとうスウェーデンのPrometheanという会社に1億2800万クローン(約10億2400万円)で売却された。

この本局、立地条件もよく市中心部の中心にあり、過去30年に渡って郵便事業を行ってきた。

売却が決まったので今度は取り壊しがどこまで可能かといったことがタリン市との間で協議されることになる。概観の問題やら高さ規制の話などいろいろと解決すべき問題がきっとあるだろう。

とは言え、いろいろと決まるまでの間、同社は5年間は今のままだと約束している！

そうつまり今後5年間は現状の郵便局が入居したままと言う状態が続く。

現在の建設計画が許す改装の範囲では高さは9メートル以下に留めなければならない。そして開発業者がもし取り壊しをする場合でも市にその取り壊しの許認可を得る必要があり、好き勝手に取り壊し、建て直しが出来るわけではない。

とは言え、08年に本局が入居するこのビルの売却を決め、当時は2億クローン(約16億円)という売値では誰も入札することもなくお流れが続いたことからすれば、この売却額も満足のいくものに違いない。

ただ、5年後にどこに本局が移動するかで不便な生活を強要されるのだけは耐え難い。。。

ここ数ヶ月、不動産業界では市場が回復する兆しが見られるとメディアとのインタビューで答えるところが多いが、では実際の取引件数はどうなっているのだろか？

必死にデータを適当にいいように引用し、今が投資チャンスと謳い不動産投資を必死に説く業者もいるようだが、実際には、昨年公証された不動産売買件数は物凄い激減となっている。

一昨年、1年間で公証された不動産取引は7万1319件であったが、その後となる09年には実に35％近く減少し、4万6342件にまで減っている。

確かに昨年の第4四半期には取引件数は若干増加したが、取引金額はとても少なく、首都圏を中心とした小さなマンション物件ばかりの売買ばかりが成立し、地方の不動産や開発計画物件などは背筋が凍るほどの状態で業界を潤うような状況には全く至ってはいない。

07年以降、毎年のように取引件数は激減が続いており、当分、この傾向に変化は期待できないというのが現実のようだ！

不動産価格の暴落で収益が見込めない中間業者が仲介料の引き上げを思案中らしい。

実際、今、エストニアの不動産価格はかなり安くなっている。いくら売買が成約しても、そもそもの成約額が小さければ食べていくこともままならず、これを打開するにはもう仲介手数料を引き上げるしかな選択肢はないというのが不動産業界の言訳らしい。

的を外した主張のような気もするが、今のところは、手数料は売買額の3〜5％が一般的だ。

そして、平均は3％というのが常識となっている。

逆にこれ以上取られる場合、業者が暴利を取っているか、何らかの理由が背後にあるとしか思えない。

業界の説明では、手数料はここ数年引き上げられておらず、一方で業界は不動産価格の暴落で二進も三進も行かなくなっているといい、今こそ、引き上げるチャンスだというのが説明だ。

一旦、引き上げた手数料が引き下げられることなどはありえず、本当に手数料の問題なのか、企業リストラ、もしくは業界リストラを断行した末の崖っぷちに立った選択肢なのかで社会の理解は違ってくるだろう。

不動産市場が冷え込んでいることは事実だが、無謀な事業規模拡大を図った企業も多く、責任を消費者に転嫁するやり方に批判の声もかなり聞こえる。

エストニアでは不動産ブーム中、高騰した不動産の購入で購入したときに組んだ住宅ローン額が今では不動産の暴落で住宅価値がその住宅ローンを下回ってしまうという減少があちこちで見られるようになっている。

そして、何とその人数が25万人近いと地元紙ポスティメスが紹介していた。

ただでさえ給料の昇給が全く期待できない中、というか雇用自体がやばいかも？銀行は融資が焦げ付かないように更に担保を入れさせて融資額を保障させようとする動きが活発になっており、それほどの資産を持っていない世帯は、最悪、すべてを失いかけないと嘆きの声が街中で聞かれるようになってきた。

住宅ブームの時は、銀行は頭金として10％の支払いを求めただけというケースもあり、確かにそれでは明らかに不足し過ぎと更なる担保を求めるに至っている。

一部では更に全く頭金を入れないで不動産を買ったものまでいるので、銀行としては焦げ付き回避に必死になるのもしょうがないと言えば致し方ないかも？！

07年の春、不動産バブルが弾ける寸前に50平米のマンションは130万クローン(約1040万円)で売買されたが、今ではそれが79万クローン(約632万円)程度しか価値がないとされている。

頭金を10％入れていたとして足し算、引き算すると、今この物件が例え売れたとしても38万クローン(約304万円)の銀行ローンだけが残ることになる。

アメリカの様に自宅を手放せばローン債務は帳消しとはならないシステム下では、平均給与が1万クローン(約8万円)とか1万5000クローン(約12万円)とかいったエストニアでは、いったい何年かければこの借金を返済できるというんだろう？！

エストニアには自分のお家以外にも郊外にサマーハウスとして夏の休暇期間だけを過ごすサマーハウスを所有する人が相当数いる。

この傾向は北欧や旧共産圏で多く見られることなんだが、不動産ブームの時はこういった物件にも1000万円を越える値札が付いていた。

それが今ではサマーハウスの値段も暴落中で、最近では何とタリン近郊の物件でも20万クローン(約160万円)から30万クローン(約240万円)で手に入るものまで市場に出ているという。

一般的にサマーハウスというと、普通の住宅と比べると内装や備品が超質素というのが一般的なので、電気ガス、水道なんてないというのが普通だと考えていい。

だから、市中の住宅価格と比べると馬鹿安というのは当然のこと。

そして一般住宅が全く売れない今、当然の如く、サマーハウスなんてまったく買い手は現れない。

多少、サマーハウスが売れることもあるが、そういった物件は設備や建物そのものが一般住宅と遜色なく、普通に住める状態のものであったりする。

超馬鹿安で売られている最近のサマーハウスは、大抵、家計が苦しい家庭が資産を切り売りし資金調達するといった目的での売却が過半数だという。

不動産大手の1Partnerの話だと、タリンから20〜30キロ圏内の良質なサマーハウスは、バブル時代、100万クローン(約800万円)したものが今では半額の50万クローン(約400万円)から70万クローン(約560万円)で手に入れることができるんだと！

夏だけ涼しいエストニアにロングステイしに、こういった質素なサマーハウスを買って過ごしてみてもいいかもしれないね？！

自分で土地を買って建てるよりずっとお安く効率的だと思うしね！！！

不動産業界の不況はまだ底が全く見えていない。

最悪、今後、不動産会社の半数がドアを閉めることになるそうだ。

地元紙のEesti Päevalehtが報じた所によると、この夏までに不動産会社の半数が破綻するかもしれないという。

07年度の登記資料によると、エストニアには約400社の不動産会社が乱立していたが、それが最悪、200社を切るところまで激減すると見られている。

もちろん会社を清算する企業の過半数は、完全な閑古鳥状態に陥った業界に見切りをつけたもので、早々に不動産業界から足を洗うといったものだという。

Adaur Grupp OÜが発表した市場の見通しでは、昨年のエストニアの不動産売買件数は、07年度期比で実に3割減になっている。

この不景気が深まる中、さらに不動産売買は冷え込むことが明らかになる中で、不動産価格は下がり、先行きに自信が持てない不動産会社では、事業の縮小や廃業も選択の大切な一つだと嘆いている。

08年度にエストニア全体での不動産売買件数(マンション、戸建て、更地など)は、5万584件であった。そして売買総額は398億5000万クローン(約2988億7500万円)だったそうだ。

売買件数は、全体で見ても07年度期比で-30％、そして対06年度期比でさえ-44％と散々な結果となっている。

いったい、今年はどこまで不景気風邪が荒れ狂うのかなぁ〜

銀行の不良債権が増加しているようだ。

エストニアでは昨年下半期から急速に住宅ローンの焦げ付きが増えている。同時に一般的なローンも事業融資も全て焦げ付き率が急速に広まっている。

06年度には住宅ローンの返済に遅延していたのは、たったの0.3％に過ぎず、他のローンをみても0.9％と1％を切る水準に過ぎなかった。

がしかし、07年度に世界的な経済の変調をきたし始めた途端、ローンの焦げ付きは広がりを見せ、去年には年初の時点で住宅ローンの遅延は3％に達し、暮れに至っては5％近いところにまで悪化している。

焦げ付いた住宅ローンの総額は、この間に倍増したという。

裁判所が関与した住宅ローン遅延処理案件は、05年にはたったの12件だったものが、去年はナント3万6000件にも急増しているという。

景気後退が顕著化する今、少しでも支払を引き伸ばしたいと思う住宅オーナーは、一旦、支払の手を止めると、翌月もその翌々月もと支払を先延ばししてしまう傾向がある。

その結果、滞ったローンが大き過ぎ、最後は持ち家を手放すことになる。

雇用不安と所得減による生活苦、そこに大きく住宅ローンが圧し掛かる。

本当に何とかならないのだろうか？！

ラトビアの不動産価格の急落が凄まじい。バルト3国で一番値上がり率が激しかった分、その急落振りも凄まじいものがある。

リガのマンション価格は実にこの1年半の間に半額以下にまで下落したという。

リガでマンションバブルが弾けた時(2007年中旬)からマンション価格は今56.2％も下落した。

今のマンション価格は、平米669ラッツで取引されている。

マンション価格の急落振りは昨年の12月に顕著な下落を示し、1ヶ月間に実に13.5％も急落した。

1年半の間に不動産価格が半値以下というのはあまりにも酷いとしか言いようがない。

一時は一四半期の間に30％とか60％とか異常な値上がりを記録していた頃があまりにも懐かしい。というか、その当時はやはり異常過ぎたのだろう。

今のリガでは殆どの新規建設工事は中止されたり凍結されている。

業者としては、不動産価格が高いときに土地を購入し、そこにマンションでも建てようかといった時にバブルが弾けた訳で、頭を抱えるばかりだろうが、そのまま高値でマンションを売り出した所で、誰も買わないのは誰でもが想像できる。

いつまでも右肩上がりで不動産市場が高騰するといったわけのわからない神話に乗って需要供給もバランスも忘れて次々とマンション建設に走った業者は正に今二進も三進も行かなくなっている。

タリン市内には売れ残りのマンションが2000戸以上あるという。

景気後退からなかなかマンションが売れない状況なんだが、業界では意見が真っ二つに割れている。強気は年後半から景気は底を打ち、回復基調に戻ることで不動産市場も連れて上向くというんだが、一方では自助努力で国内経済を回復させられるほどエストニアには経済力はなく不動産市場の回復には海外からの投資家が戻って来てから初めて漸く始まると意見が別れている。

後者の意見ではエストニア経済は外国経済が回復し、余力が生まれてそこで漸くエストニアも資金が回り、経済が上向くという途上国経済の景気回復シナリオそのままの意見だ。

実際に今市場には2000戸を超えるマンションが溢れている。ここ最近では、マンションは月に80戸しか売れていない。

これに従うと、市場に出ている売り物マンションが全て掃けるには約3年はかかる計算になり、この間、不動産価格の上昇は正直期待できないだろう。

少し前まで業者はタリンには2000戸だの4000戸だの住宅供給が不足していると豪語していた。何の根拠もなくただただブームを煽った発言ばかりして、今は完全に口を閉ざしている。

そして不動産市場では今、特に完成している新築マンションでの値下がりは激しく、中古物件の方が下落率も小さく済んでいる。

ただし、業界全体を見渡すと、不動産価格の下落が一番大きいのは更地の土地で、開発案件で開発そのものが頓挫しているものが多く、開発も何も着手しないで金だけ集めてドロンする業者も増えているのが実状だ。

昨年の年初には春頃、そして夏には秋頃には不動産市場は回復すると何のデータもなくただ個人的なセンチメントだけに頼った業界関係者の思惑を何度も聞いたが、結局全て正に気分的な期待/憶測に過ぎなかった。

不動産価格はまだまだ底に至っていない。

エストニアで不動産の購入を計るのであれば、まだまだ時間をかけて優良物件を模索するといいだろう。

地元紙Dienas Biznessと情報データ会社Lursoftが景気後退期にはあるが、外国人投資家が多額の不動産投資を続けていると報じている。

と言っても、不動産投資といっても実物への投資ではなく、不動産会社への資本注入のようだが。

今、ラトビアの不動産市場は明らかに静まり返ってしまっている。

価格の下落率は世界No.1という不名誉なものとなっており、誰がそんな市場に不動産投資を積極展開するのかといった話を良く聞かれる。

思惑が交錯する状況だが、近く価格が反転すると予測する投資家は、物件そのものへ投資するのではなく、その物件を所有する会社本体へ投資することでそのリスクを減らそうとしている。

今年、最大の投資を行ったのは北欧からの投資家で、スウェーデンのSPP Livforsakring ABという会社とノルウェーのStorebrand
Livsforsikring Asの両社がそれぞれ1323万ラッツ(約29億1000万円)を投資し、森林及び農業地を広く管理所有するForan Real Estateを買収した。

これまでにStorebrand Livsforsikring Asは2427万ラッツ(約53億4000万円)を投資しており、ラトビアへ投資する外国企業の投資額ランキングでは、第15位とラトビアへの投資を積極的に展開している。

同じくスウェーデンのBergvik Skog ABという会社では、Foran同様の事業を展開するFraxinusに252万ラッツ(約5億5440万円)を投資し、景気後退による不動産価格の下落に乗じて企業価値が低下した企業への資本参加を行っている。

投資総額第8位のイギリス企業New Europe Real Estate Ltdもこれまでに3760万ラッツ(約82億7200万円)を投資している。今年だけでも1590万ラッツ(約35億円)の増資を行っており、ラトビアへ積極的に参入していることが分る。

ここで挙げた4社の共通点は、皆、十分なキャッシュを保有しており、金融機関からの借入を必要としていないことだ！

現金不足や借入が出来ない企業が多い今、価格下落でお買い得になった不動産を買い漁る企業が増えてくるのも当然かもしれない。

一方でラトビア不動産は世界一下落率が高く、投資家の牌そのものが激減していることで投資した物件が売却できず、出口戦略が立てられない投資家急増している。

国内の不動産人気も住宅ローンの取得が困難となったことから一気に冷めてしまい、同じく景気減速感から海外からの投資家が激減したことが不動産市場を急速に冷却させてしまった。

二桁の好景気に沸いたラトビアも一時はバルトのユートピアとの異名をとったが、既にその面影も消え去ってしまった。

世界的な信用収縮により、銀行は住宅ローン融資の締め付けに着手してしまった。

銀行収益を支える為にも銀行は金利マージンをより高くしていることからも消費者の負担は高まり、融資を例え受けられてもその負担そのものが重くなり、結果、住宅購入を諦める市民を増やす結果を導いてしまった。

ユーロ金利の上昇と賃貸市場の低迷もあり、投資物件は期待したような利回りを得られるような状況ではなくなっている。

ブームに乗ってマンションを購入した投資家の大半が、家賃収入では銀行ローンを払いきれず、毎月の様に持ち出しをせざる得ない状況に陥っている。

ここまで読めば、恐らく想像つくと思うが、今、ラトビアへ投資することは渦中の栗を拾うことになるかもしれない。

特にそれがマンションなどの住宅であれば正に火中の栗という言葉が一番似合うのかもしれない。

期待感を強いて書けば、ラトビア人人口の23％が20歳から34歳で、彼等が住宅購入を必要とすれば不動産市場の活性化が期待されるが、もしそれを期待するのであれば、更なる価格の下落がないと今の箆棒に高いマンションには誰も手を出さないだろう。

まだまだ住宅価格は更に下落すると思われる今、海外からの投資家は住宅ではなく、ほか欧州と比較して依然割安な農地や森林への投資に人気が集中している。